”売却を前提とした相続手続きを”

不動産の売却を予定しているときは遺産分割前からご相談ください

■■■不動産の名義についての注意点　

名義人を誰にする？
不動産を売却するときの原則は代金を受け取る方の名義にすることです。
名義人以外の方が売却代金を受け取ると贈与税がかかる恐れがあります。
実際の売買代金の受け取り割合に応じて、遺産分割を行いましょう。

名義人全員で売却手続き
不動産の名義変更が終わると、名義人全員で売却手続きを行います。
売却手続きの際は名義人全員が面前で契約締結をすることが原則になります。
ただし、相続人が一同に会する必要までは無く、実務上は不動産業者、司法書士が売主の自宅を個別に訪問するなどして、持ち回りで意思確認、押印をいただくケースが多いです。
取引日当日には売主代表者の方が委任状を持参し、単独で手続きを行うことが可能です。

相続人代表者が一人で売却したいときは？
上記のとおり実際の売却手続きを名義人全員で行うとなると、名義人が多数いたり、遠方に住んでいるときなど、売却手続きが煩雑になることがあります。
このようなときは、換価分割という方法を使い、相続人代表者が不動産を売却することを検討します。
ただし、この方法が可能かは個別に法務局と税務署に事前照会を行い判断する必要があります。
というのは、法務局では相続人の１人が形式的に登記名義人となることを認めておらず、「代表名義として」「便宜のために」などとする手続きは却下されます。
一方、税務上は「換価のための便宜」として相続人代表名義としたことを明らかにしなければ贈与税が課税されます。
このように法務と税務の相反する要件のため、手続きを行う際にはそれぞれの要件を同時に満たす遺産分割協議書が必要となります。
遺産分割協議書の記載方法に統一した取り扱いはなく、法務局、税務署によっては代表者名義での相続、売却が認められないこともありますので、専門家に依頼して事前確認をしっかりと行いましょう。

■■■売却時の注意点　

譲渡所得に注意
不動産を売却したときの利益に対して、譲渡所得税がかかります。
ここでいう利益とは売却価格から不動産の取得費（＝被相続人の購入時の価格）を引いた金額で、この利益に対してして税率約２０％（長期譲渡所得）または約４０％（短期譲渡所得）の税金がかかります。
相続不動産に特有の注意点は取得費が低額であったり分からないケースが多いことです。
代々受け継いできた不動産や、相当古い時期に購入した物件など購入時の資料がない場合は、売却代金の５％が取得費とみなされ、結果、売却代金の９５％に対して税金がかかることになります。
購入時の資料が一枚あるだけで数百万円単位で税額の差がでることもあるため、ご自宅内の書類を確認し不動産の資料は売却が終わるまでは必ず保管しておきましょう。

境界確定が必要となることも
相続に限らず不動産を売却するときは、買主側から土地の境界確定を求められることが一般的です。
境界確定は隣地所有者全員と現地立ち合いのもと境界線を確認し、確定測量図を作成し印鑑証明書を取り交わします。
測量の結果が法務局に登記されている境界・地積と異なるときは、法務局に更正の手続きを行います。
土地家屋調査士という国家資格者が手続きを行うこととなり、相場で最低でも50万円くらいからの費用がかかり、ケースによっては100万円前後になることもあります。
被相続人のもとで確定測量を行っており、確定測量図がある場合にはこの作業は不要となりますので、相続時の資料を確認してみましょう。

不動産の売却を予定されている場合は、遺産分割協議の前からご相談いただければその後の手続きをスムーズに進めさせていただきます。
税理士、土地家屋調査士、不動産業者の方など、周辺業務を行う方をご紹介させていただき、ワンストップで手続きを進めることができますので売却をご検討の方はご相談ください。