”贈与税がかからない生前贈与”

通常であれば贈与時にかかる贈与税を、相続発生時まで猶予をし相続税として課税する制度です。
相続税の対策にはなりませんが、生前に所有権を移したいときに利用できます。

相続時精算課税とは？
相続時精算課税とは、60歳以上の親（または祖父母）から、20歳以上の子（または孫）に対し贈与した場合に２５００万円を限度額として贈与税を課税せず、相続時に相続税として課税するというものです。
相続税の課税財産額が変わることはなく、相続税対策の効果はありませんが、収益不動産や子供の自宅など早期に権利を移したいときに利用できます。

不動産の生前贈与には注意が必要
相続時精算課税により贈与した財産も、最終的には相続税の計算時に加算されるため、相続税の対策という面では効果はほとんどありません。
反対に、贈与財産が不動産の場合は、不動産取得税や法務局への名義変更などのコストがかり、トータルで試算すると金銭的なデメリットが大きいケースもあります。

※生前贈与は、登録免許税、不動産取得税、専門家手数料などのコストが相続と比べ大幅増となる
仮に土地1500万円・建物600万円の贈与をした場合はトータルで約70万円~120万円ほどの費用が想定されます（金額の幅は不動産取得税の減税要件によるものです）。
これを相続により取得した場合は約20万円ほどのコストで済みます。

どのようなときに利用する？
相続税対策の効果は得られず、反対にコストがかかるのであれば、どのようなときにこの制度を使うのが有効なのでしょうか。
相続発生前に財産を譲渡することを容易にする制度ですので、下記のようなケースが考えられます。

相続人間で争いになる可能性がある場合
財産を特定の相続人に譲りたい場合、生前贈与ではなく遺言をする方法も考えられます。
しかし、遺言の場合は、相続発生後に名義変更を行わなければならないため、相続人が居住している不動産が親名義になっている場合は、心理的にも不安定な状態に置かれます。
このようなケースで、相続時精算課税制度を使い、生前に自宅の名義を相続人名義に変更することができます。
ただし、相続人への贈与は遺留分の請求対象となるため、併せて遺留分請求に備えた資金対策も必要となります。

収益不動産などの有効活用
例えば、親が管理している収益不動産がある場合には、相続時精算課税を使い子に贈与することが考えられます。
以後の不動産の収益管理は子が自ら行うことができるため、収益物件の次世代への早期承継に利用することができます。
また、生前に名義が移されるため、以後の賃料は子の収入となり親の資産の増加を抑えることができ、相続税額にメリットが出ることもあります。
ただし限度額は２５００万円であるため、規模の大きな収益物件は移せませんので、費用対効果を考えると賃料をそのまま暦年贈与をするほうがメリットが出る可能性が高いです。